O Superior Tribunal de Justiça, proferiu julgamento no qual entende que o cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que, como sabido, incide na transferência onerosa de imóveis seja feito com base no valor da transação comercial.
Os municípios vinham utilizando como base de cálculo do referido imposto um valor por eles arbitrado, geralmente, o valor de referência, ou, até mesmo baseando-se no valor do IPTU. Com a decisão proferida pelo STJ cabe ao contribuinte informar o valor que servirá como base de cálculo do ITBI, baseado no valor da transação comercial, ou seja, aquele livremente pactuado entra as partes, podendo ter variações de acordo com as condições do mercado.
Após vários anos de discussão judicial, o entendimento do STJ vem no sentido de que o valor a ser adotado como base de cálculo do ITBI venha a ser o valor da transação comercial do imóvel.
Desse modo, o referido entendimento permite a redução da carga tributária, bem como, a possibilidade de recuperar valores pagos a maior nos últimos cinco anos. Assim, aqueles contribuintes que adquiriram imóveis sejam eles residenciais ou comerciais, calculados com base no valor venal do imóvel, por exemplo, têm direito à restituição dos valores pagos a maior a título de ITBI.
Assim, o contribuinte precisa analisar, na escritura do imóvel, se faz jus à restituição mencionada. É preciso verificar qual foi a base de cálculo considerada para pagamento do tributo, e, se foi com base no valor da transação comercial ou se foi com base no “valor venal” do imóvel, ou valor de referência previamente arbitrado. Comprovando-se que o ITBI teve como base de cálculo o valor venal do imóvel ou outro valor de referência utilizado pela Prefeitura, poderá sim requerer a restituição.
Vale ressaltar que o STJ, em sua decisão, definiu que não cabe ao município arbitrar a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência que ele tenha estabelecido de forma unilateral, ou seja, o município não pode, de forma antecipada, definir que a referida base de cálculo será o valor venal do imóvel.
E, ainda que a base de cálculo do referido imposto refere-se ao valor de mercado do imóvel, bem como que o valor que o valor que o contribuinte declara como sendo o da transação comercial tem a presunção de que é realmente o valor de mercado e que tal presunção deverá ser contestada por meio de procedimento administrativo.
Outrossim, aqueles que fizerem jus à restituição de valores pagos indevidamente a título de ITBI, devem recorrer ao judiciário para que tenham o seu direito de restituir esses valores assegurado, tendo em vista que a referida decisão apenas determina qual deverá ser a base de cálculo do imposto, sem, contudo, determinar que os municípios façam adequações em sua legislação, o que pode fazer com que eles continuem cobrando com base em valores de referência previamente determinados.
Assim, os cartórios de registro de imóveis continuarão exigindo a guia de recolhimento do ITBI tendo como base de cálculo a legislação aplicada pelo município. Nos casos de quem está comprando imóvel e verifica que o ITBI está sendo cobrado com base em valor de referência, deve recorrer ao judiciário para que seja aplicada a decisão proferida pelo STJ.
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Dra. Kenia Ferreira Alves
Associada Campos & Battagin Advogados.
